Бесплатный сыр, как известно, бывает в мышеловке. Заманчивые схемы под рекордно низкие ставки, увы, тоже скорее всего обернутся бедой. Причем как для покупателя, так и для банковской сферы.
Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматривается введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня.
Программы ипотеки с субсидией от застройщика по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01% годовых) могут нести риски как для заемщиков и для банков, так и для всей финансовой системы. Поэтому возможно применение дополнительных мер регулирования таких ипотечных программ, говорится в сообщении Банка России.
Также при досрочном погашении такого кредита расходы заемщика выше, чем при классической ипотеке. Некоторые банки могут недооценивать процентные и кредитные риски, а искусственно завышенный уровень цен создает ложные ориентиры для всего рынка.
“Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости. Если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности. Банки могут недооценивать процентные риски, считая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку”, – говорится в сообщении финрегулятора.
С учетом экстремально низких ставок заемщикам это невыгодно, и, скорее всего, ожидаемые сроки погашения увеличатся.
В то же время банки могут переоценивать доходность реинвестирования комиссии на всем сроке кредита. Кредитные риски банка увеличиваются в случае отсрочки выплаты застройщиком комиссии из‑за необходимости субсидирования кредитов, выданных в рамках «льготной ипотеки от застройщика», в течение более длинного срока (в том числе в периоды возможного повышения ставок).
Застройщики являются бенефициарами в среднесрочной перспективе. Однако они могут пострадать в дальнейшем, так как данная схема создает риски для остальных участников и может приводить к системным рискам.
Широкое распространение «льготной ипотеки от застройщика» искажает показатели состояния и динамики рынка. Некоторая коррекция цен на жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан. Однако в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены. По сути, имеет место маскировка снижения цен на недвижимость.
С целью снижения рисков Банк России разрабатывает дополнительные меры регулирования льготных ипотечных программ путем введения повышенных макропруденциальных надбавок и увеличения уровня резервирования по ипотечным жилищным кредитам, если эффективная ставка по ним ниже рыночного уровня.